重庆市人民政府办公厅关于印发整顿和规范房地产市场秩序实施意见的通知

发文单位:岳阳市人民政府

发文单位:江西省吉安市人民政府

发文单位:重庆市人民政府办公厅

文  号:岳政发[2005]8号

文  号:吉府发[2006]3号

文  号:渝办发[2002]128号

发布日期:2005-5-3

发布日期:2006-2-28

发布日期:2002-10-12

执行日期:2005-5-3

执行日期:2006-2-1

执行日期:2002-10-12

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

  各县、市、区人民政府,岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区,市直及中央、省属驻市各单位:

各县(市、区)人民政府、市直各单位:

各区县(自治县、市)人民政府,市政府各部门:

  为了进一步规范我市房地产开发经营行为,加大监管力度,促进房地产市场持续、健康、稳定发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》和《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定,现就进一步加强我市房地产开发经营管理有关问题通知如下:

  《吉安市城市房地产开发经营管理办法》已于2005年12月21日经市政府第52次常务会议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  根据建设部、国土资源部等7部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》(建住房〔2002〕123号)(以下简称《通知》)和6月25日7部委联合召开的专题电视电话会议精神,结合我市实际情况,经市政府同意,现将实施意见通知如下:

  一、加强房地产开发计划管理

  二〇〇六年二月二十八日

  一、提高认识,加强领导

  (一)房地产开发应当制订年度计划,由当地发展改革部门会同建设、房产、国土、规划等部门于年初根据当地年度建设用地计划、年度住宅建设计划和城市规划确定。房地产开发年度计划主要用于控制开发规模,防止盲目投资,各部门不得随意修改。

吉安市城市房地产开发经营管理办法

  整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分,对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。各级各部门一定要按照国家7部委《通知》的要求,在调整完善相关管理制度的基础上,加大整治和查处力度。要把查处典型案例作为工作的突破口,针对当前房地产市场存在的主要问题进行专项整治,力争通过1至2年的时间,使我市房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降,房地产市场秩序明显好转,基本建立运作规范、功能完善的房地产市场体系。

  (二)房地产开发项目规模由发展改革部门会同建设、房产、国土、规划等部门根据房地产开发年度计划确定。各部门应当严格审批,联动管理,防止房地产开发规模失控。通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得土地使用权的,应在出让合同中载明环保、城市规划等方面的要求,受让单位不再办理计划立项、环境评估、选址定点手续。

  第一条
为加强房地产开发管理,规范房地产开发经营行为,促进房地产业健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、
《江西省城市房地产开发管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规和规章的规定,结合我市实际,制定本办法。

  整顿和规范房地产市场秩序工作要与贯彻《重庆市城市房地产开发经营管理条例》和《重庆市城镇房地产交易管理条例》等法规结合起来,有关工作必须依法进行。同时,必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想,标本兼治、重在治本。

  二、加强房地产开发用地管理

  第二条
本办法所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在本市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

  我市整顿和规范房地产市场秩序工作由市国土房管局牵头,市计委、市公安局、市监察局、市财政局、市建委、市规划局、市经委、市工商局、市物价局按各自职责,分工负责,密切配合,共同抓好这一工作,各区县(自治县、市)人民政府具体组织实施。

  (一)凡确定为开发经营性用地的土地,受让人竞得后,必须依照规划要求、用地性质,依法到当地房地产管理部门取得房地产开发资质后,方可进行开发建设。

  第三条
吉安市房地产管理局负责本市行政区域内房地产开发经营活动监督管理工作。

  二、工作重点

  (二)房地产开发用地土地使用权出让前,规划部门应当对房地产开发项目的性质、规模、城市规划设计要点及配套基础设施和公共设施的建设要求提出书面意见;房地产部门应当对房地产开发项目的开发期限、基础设施建成后的产权界定、项目拆迁补偿安置要求提出书面意见。国土部门应当将书面意见作为土地使用权出让的审查依据。

  各县(市)房地产管理局负责本县(市)行政区域内房地产开发经营活动监督管理工作。

  (一)加强土地市场管理,严格控制房地产开发用地供应总量,规范土地市场秩序,大力查处违法、违规用地行为。(此项工作由国土房屋行政主管部门会同相关部门负责)

  (三)房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。违反出让合同约定未动工开发的,由国土部门按有关规定进行处罚,直至无偿收回土地使用权。

  第四条
房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益统一的原则,实行全面规划,合理布局,综合开发,配套建设。

  各区县(自治县、市)应根据土地的自然与经济供给能力,城镇经济社会发展水平,科学预测房地产开发年度用地计划,主城区的用地计划须经市国土房管局综合平衡并报市政府批准后施行。

  三、加强房地产开发规划和验收管理

  第五条
吉安市房地产管理局应当根据本市经济与社会发展计划,会同发展和改革、规划建设、国土等部门编制本市房地产开发中长期发展规划,报市人民政府批准后组织实施。

  房地产开发用地应坚持旧城(镇)改建与新区建设相结合的原则,盘活存量,控制增量,加大收购、储备、整治力度。纳入房地产开发用地年度计划的土地,规划部门应及时编制地块控制性详细规划,经批准后对外公示,按招标、拍卖方式供应土地。对于上一年项目未完成工程量50%和产生久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完(以下简称“四久工程”)的房地产开发企业,不得再供应土地。

  (一)房地产开发项目规划设计方案的论证,由规划部门组织发展改革、建设、国土、房产、园林、城管、环保、消防等部门参与会审。经批准的规划设计方案不得擅自修改,确需修改的,由规划部门组织重新评审。

  第六条
市房地产管理局根据本市房地产开发中长期发展规划,向市政府提出年度房地产开发计划、住宅建设计划,并明确普通商品房和经济适用住房年度建设规模。

  房地产开发企业必须按土地出让合同约定条件按时动工开发,对违反土地出让合同约定条件闲置土地的,严格按《重庆市建设用地监管若干规定》严肃处理,未按约定支付土地使用权出让金的,土地行政主管部门有权解除合同,并依法追索违约赔偿;未按照出让合同约定的条件和期限开发利用土地的,土地行政主管部门应依法予以纠正,并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权。对土地使用者非法出售、转让土地的,有关管理部门要依法予以查处。

  (二)规划部门依法督促检查房地产开发企业是否按规划设计要求进行建设。建设部门依法管理在建工程项目,严格施工许可证发放,加强竣工验收备案制度。房地产部门负责督促房地产开发企业按照建设内容和期限完成项目建设。各部门应严格履行法定职责,加大对违法违规行为的查处力度。

  依据年度计划,规划建设部门负责项目的规划布局,国土部门负责用地供应,发展和改革部门负责计划立项。

  (二)严格市场准入制度,严格房地产开发企业资质审批,严格房地产开发项目管理、施工管理,依法查处房地产开发、建设中的违法违规行为。(此项工作由建设行政主管部门会同相关部门负责)

  (三)房地产开发项目竣工后,房地产开发企业必须向项目所在地房地产部门提出竣工综合验收申请,未经验收或验收不合格的,不得交付使用。

  第七条
在城市旧城区进行房地产开发,应当遵循疏散人口、增加绿地、完善设施、改善环境的原则和先安置、后拆迁的原则。

  各级部门要严格执行房地产开发项目审批程序,并加强项目的跟踪管理。房地产开发企业取得土地使用权后,按照该地块控制性详细规划要求,编制项目建议书报计划部门审批立项,并按规定程序办理规划、建设和销售等手续。建设行政主管部门、工商行政管理部门要按照有关规定,严格房地产开发企业资质审批,把好市场准入关,依法严厉打击抽逃注册资本(金)、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。要严格执行房地产开发项目资本金制度,对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业,建设行政主管部门要及时报当地人民政府定期通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。对项目资本金不到位的开发项目,有关管理部门一律不得办理立项、规划、用地和开工手续。要按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》的规定,加强对房地产开发项目资本金的监管,防止挪用。公安和政法机关要加大打击挪用商品房预售资金和卷款外逃,侵害购房者利益的违法行为。对房地产开发项目联建和转让行为要严格依法审查,开发行政主管部门应当严格按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》的有关规定,会同相关部门进行审批并实施跟踪监督管理。

  四、加强房地产开发项目开发管理

  第八条
土地使用权出让前或划拨批准前,应按规划要求明确物业管理用房,社区居民委员会用房,涉及拆迁项目应确定特困居民的拆迁安置问题。

  未取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》或者开工报告未经批准擅自施工的,建设行政主管部门应当依据《建筑工程质量管理条例》、《重庆市建筑管理条例》的有关规定予以查处。同时,要加强对房地产开发项目开工后的管理,积极为开发商服好务,建设行政主管部门要积极配合国土房管部门完善对商品房预售资金和在建工程项目抵押贷款资金的监管制度,确保项目资金专项用于工程建设。

  (一)建立房地产开发项目手册制度。房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同后15日内,到房地产部门领取《岳阳市房地产开发项目手册》,记录项目建设过程中的主要事项,并于每月5日前送房地产部门审查和备案。

  第九条 房地产开发建设用地的受让人应当是具有房地产开发资质的企业。

  市和区县(自治县、市)建设行政主管部门要严把交付使用关,坚决杜绝质量不合格的商品房进入市场。房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

  (二)实行房地产开发项目公示制度。房地产开发企业应当在项目施工现场设置项目公示牌。项目公示牌应按房地产部门规定的规格和要求制作,明示项目的基本情况、规划设计要点、销售条件及其它需要提醒消费者注意的警示内容。

  房地产开发企业必须按其取得的资质等级承担相应的开发建设项目。

  所有商品住宅开发项目,未经综合验收不得交付使用。凡未经综合验收而擅自交付业主入住的房地产开发项目应视为不合格项目。市和区县(自治县、市)建设行政主管部门要在一年内组织相关部门进行逐个清理,督促开发商和建设单位办理竣工综合验收,对开发商不积极组织综合验收的,建设行政主管部门要依法予以查处并责令限期完善综合验收手续。同时,国土房管部门要及时依法办理已购并入住房屋的土地、房屋权属证书。

  (三)建立房地产开发项目资本金制度。资本金占项目总投资的比例按35%执行。凡项目资本金不落实的,一律不得开工建设。资本金的管理工作方案,由房地产管理部门制订并监督执行。

  第十条
房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

  要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度,凡在经营活动中有不良行为的企业,建设行政主管部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。要加强对“四久工程”的处理,各区县(自治县、市)政府要加强对此项工作的领导,要把解决“四久工程”纳入议事日程,逐个解决。建设行政主管部门、国土房管部门要按照分工落实专人,加快对主城区范围内“四久工程”的处置,对每个项目要在充分调查研究的基础上,有的放矢的解决,通过银行、政法机关的积极支持,通过两年的努力,把现有“四久工程”彻底解决。

  (四)房地产开发项目转让必须符合规定条件,解决好拆迁安置遗留问题。受让人应当是具备相应资质等级的房地产开发企业。严禁将房地产开发项目拆零转让或变相分包转让。

  第十一条
房地产开发企业在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后,应及时到当地房地产管理部门,申请领取《房地产开发项目手册》。

  (三)加强城市规划管理,严格审批程序,依法查处违规开发建设行为,保持并进一步扩大“拆违”工作成果。(此项工作由规划行政主管部门负责)

  五、加强房地产开发项目经营管理

  《房地产开发项目手册》用于记录房地产开发企业在房地产开发项目实施中的主要事项和政府有关管理部门对开发经营活动的审查和处理意见。

  要加大规划执法监察力度,牢固树立城市规划管理的权威、维护规划审批的严肃性,确保城市规划的顺利实施。已经审批的项目规划,非因基础设施建设或公共利益需要,规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门不得对已预售的商品房项目的建筑容积率或户型、结构、环境整体布局作变更审批。对于擅自变更规划的房地产开发企业,城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》、《重庆市城市规划管理条例》,责令停止建设、限期改正,并处以罚款;严重影响城市规划的,责令拆除违法建筑物。要进一步扩大“拆违”工作成果,所有的违法、违章建筑要进行一次彻底的清理并拟定工作计划,限期拆除。

  (一)房地产开发企业预售商品房必须到房地产部门办理《商品房预售许可证》,使用《商品房买卖合同示范文本》,并按规定到房地产部门和土地管理部门办理登记备案手续。

  第十二条
《房地产开发项目手册》应按照当地房地产开发主管部门的要求,定期进行备案。

  (四)加强商品房市场管理,规范销售行为,大力查处价格欺诈、面积欺诈等合同欺诈行为。(此项工作由国土房屋行政主管部门会同有关部门负责)

  (二)未取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目,房地产开发企业不得以任何方式进行预售,不得接受消费者的认购,不得以任何形式收取定金(订金)或预付款,禁止房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

  项目手册一式两份,项目验收合格交付使用后,应将一份《房地产开发项目手册》交当地房地产管理部门统一管理,并作为开发企业资质年检材料,一份做企业业绩档案自存。

  市和区县(自治县、市)房地产主管部门会同有关部门采取措施,切实规范房地产开发经营和销售行为,彻底净化市场环境。通过加强地方立法和调整完善有关管理制度,贯彻落实《重庆市城镇房地产交易管理条例》和《重庆市商品房价格计算方法暂行规定》等法规和规范性文件,进一步规范和发展房地产市场,形成规范的中介、流通、服务和信息体系。

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