房屋预售需要满足哪些条件

合同无效后,西安某房地产开发有限公司应返还给陕西某房地产开发有限公司已经取得的款项。陕西华帆房地产开发有限公司应返还第三方已经取得款项。如果西安某房地产开发有限公司不按照约定向陕西某房地产开发有限公司返还款项或者西安某房地产开发有限公司向陕西某房地产开发有限公司返还款项后,陕西某房地产开发有限公司不向第三方返还款项,导致第三方的利益受到损害。

未取得房产证的预售商品房是否可以转让?

楼花转让是一个较为通俗的说法,一般是指商品房竣工交付使用前的商品房买卖,是现今房地产市场上经常遇见的行为。由于过去相关法律、法规对之没有规定,致使交易中无规可循,买卖各方经常为之产生争执。争执的焦点主要体现在楼花转让是否有效以及转让是否可以获取差价款。同时这种交易的操作性也成为难题。
由于不动产买卖的特殊性,《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定:下列房地产,不能转让:、未依法登记取得权属证书的,但该条限定的是已竣工交付使用的不动产,并未涉及楼花。
《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题,由国务院另行规定。但是国务院至今没有作出规定,建设部的《商品房销售管理办法》对此也没有规定。于12月1日生效的《北京市城市房地产转让管理办法》对此作出明确规定,填补了这一法律空白。
该《办法》第四十四条
预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的,按照下列规定办理:未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。
转让预购的商品房的,预购人与受让人应当签订书面合同,并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。
从法理上分析,预购房的转让不是房屋的转让,而是预购合同的转让,《办法》明确了与购房转让的合法性,同时对转让程序进行了规定。
一、具备权益转让条件
根据《办法》规定,预购房转让必须有预购人与房地产开发企业签订了商品房预售合同,并在房地产管理机关进行预售登记后就可以进行转让。在此,虽未对预售认购协议签订后的转让作出禁止性规定,但实际上排除了签订认购协议就转让楼花的合法性。
二、征得开发商同意
根据《办法》规定,预购人未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人无须征得房地产开发企业的同意,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。这一规定符合《合同法》关于合同转让的规定。
三、转让合同与登记
《办法》规定,转让与售房的应当签订书面合同,并在合同签订后15日内进行预售变更登记。
四、权益转让的法律后果
根据《合同法》的规定,合同转让后,受让人取得合同当事人的权利。预购房转让后,受让人取得原商品房预售合同约定的预购人的一切权力。
五、转让价格
《办法》对转让价格没有作出规定,《合同法》对合同转让也没有作规定。所以,对楼花的转让未必是原价。

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

在签订预售商品房购房合同前,应注意审查开发商的以上资质和“五证”是否齐全,并注意上述证明文件中所载内容是否同与开发商陈述一致,尤其是《商品房预售许可证》。因为房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》而与买受人订立的商品房预售合同将被认定无效,除非在起诉前取得商品房预售许可证。一旦因开发商隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实而导致商品房预售合同无效,或者被撤销、解除的,买受人可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,要求开放商返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以主张房地产开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

根据以上法律法规定可以看出,西安某房地产开发有限公司开发的世纪广场项目由于现在只办理了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》没有办理《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》不具备销售的法定条件。由于陕西某房地产开发有限公司购买的“楼花”后并不是自用而是为了转让给第三人,虽然国家对购买“楼花”没有作出明文规定,但是对倒卖“楼花”则是明确禁止的。

很对开发商由于筹集资金问题,都会存在房屋预售问题。房屋预售究竟需要哪些条件呢,房屋预售的具体流程是什么。本文就房屋预售相关问题详细阐述。希望对您有帮助。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定:“下列房地产,不得转让:…(六)未依法登记领取权属证书的;”第四十四条规定:“商品房预售,应当符合下列条件

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发【2005】26号)规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。因此在吴先生购买的预售商品房竣工交付、取得房屋所有权证之前,该商品房不能办理转让手续。

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商品房交付时,买受人应当检查商品房买卖合同约定的该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备,查看是否具有建设工程竣工验收备案证明书,并要求开发商依照建设部《商品房销售管理办法》第三十二条规定,提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。另外,买受人应结合商品房买卖合同的约定核查实际交付的商品房质量、设备及装修与合同约定是否一致。

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