公司以土地投资入股如何缴税?

大家都知道土地使用权是可以租聘也是可以买卖的,对于租聘和买卖的情况是需要缴纳相应的税务的。我们国家对于税务方面的规定是非常完善的,很多的情况都是需要缴纳税务。土地使用权出资的税费一般都有契税,营业税土地增值税还有印花税。对于土地使用权出资需要缴纳的税务种类有很多,那么都有什么。

由于不动产出资入股涉税情况较为复杂,一般并不建议企业以不动产方式出资入股。实际操作中,不动产对外投资仍是大家关注的焦点,但由于政策变化太快,营改增后变得对纳税人越来越不利,这里简要介绍一下具体的规定。

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以土地使用权出资用交哪些税

一、增值税

我国公司法规定了股东可以用土地使用权作价出资,但是以土地使用权投资入股就牵涉到缴税的问题,根据财税法的规定以无形资产和不动产投资入股的,不征收营业税,但是不征收营业税,其它税种是如何缴纳的呢,我们一起来看一下公司以土地投资入股如何缴税的问题。

1、契税

原营业税政策下,对以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税,对股权转让不征收营业税。营改增后以不动产投资属于“营改增”后“销售不动产”税目的征税范围。

公司以土地投资入股如何缴税?

1)财税〔2008〕129号

政策依据:1、营业税政策:《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税﹝2002﹞191号)规定,对以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税,对股权转让不征收营业税。

以土地使用权投资需要缴纳企业所得税、印花税。契税由产权承受方缴纳。

《财政部
国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》

2、财税〔2016〕36号文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》规定:第十条 销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

1、企业所得税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定,国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定,以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的,视同土地使用权转让征税。因此,对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权的行为,应视同土地使用权转让,由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。

第十一条有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。

根据企业所得税相关规定:企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资,应在投资交易发生时,将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失。

2)财法字[1997]52号 《中华人民共和国契税暂行条例细则》

也就是说,对将不动产投资入股换取股权行为属于有偿转让无形资产或者不动产,按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。

因此,公司发生该项行为时应将该土地的公允价值与账面净值的差额【即(800-400)=400】并入到当年的应纳税所得额,计算缴纳企业所得税。

第四条
条例所称单位,是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。
条例所称个人,是指个体经营者及其他个人。

3、《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)规定,增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

具体文件依据:《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)第三条、《财政部
国家税务总局关于印发〈关于执行「企业会计制度」和相关会计准则有关问题解答(三)〉的通知》(财会[2003]29号)第八条。

第八条
土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:

  依此规定,投资入股取得的不动产可以抵扣进项税额,意味着投资方以不动产投资时需要开具发票和缴纳销项税额,从而间接说明以不动产投资属于“营改增”后“销售不动产”税目的征税范围。

公司在投资行为发生时,企业所得税纳税义务就已经发生,不能因为新公司废业,而不缴纳当初发生投资行为时应缴纳的企业所得税。

(一)以土地、房屋权属作价投资、入股;

注:如果不动产投资是企业重组的一部分,企业通过合并、分立、出售、置换等方式,将不动产、其他资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力,一并投资到新的企业,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为,符合规定的不征收增值税。

若新公司废业,公司收回投资,则其相应的税务处理根据国税发[2000]118号文件第二条相关规定执行。

(二)以土地、房屋权属抵债;

二、企业所得税

2、土地增值税