什么情况合同无效?北京买房近3年法院却判合同无效

生活中经常会有这样的情况:欢欢喜喜买了房后,由于某些原因的出现,使得购房者不得不做出退房的决定。商品房可以退房,同样,满足一定的条件后,二手房也可以退房。那么,根据我国法律的规定,二手房退房的条件是什么,换句话说,什么情况下可退已购的二手房呢?对此,下文将作一个具体的说明。

威澳门尼斯人www997723 1

2016年9月,李先生通过中介公司购买了77岁的老人李老太名下的一套住房。去年6月,已过户并入住的李先生被李老太的儿子陈先生告了。陈先生称自己母亲患精神疾病多年,卖房时是限制民事行为能力人,卖房这事,自己作为监护人并不知情,也没有得到自己的追认,陈先生请求法院确认房屋买卖合同无效。

一、二手房退房的条件是什么

1、买卖不破租赁

因李老太为限制民事行为能力人,其就涉案房屋与李先生签订的买卖合同须经陈先生同意或者追认后有效。最终,房山法院一审判决李先生与李老太签订的房屋买卖合同无效。

如果买受人购买了以下情形的房屋,按照我国法律规定,买受人可以退房:

根据合同法规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;而且民法中也规定了私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

什么情况下二手房购房合同无效?

1、非房屋产权人出卖他人房屋的

这也就是我们一般所说的“买卖不破租赁”,意思是已租赁房屋的所有权权发生转移时,承租人对于该房屋的租赁权,不会因为该房屋的买卖而受影响,房屋买受人仍应当继续履行(房屋出售者和承租人签订的)原租赁合同义务。

1、与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同

2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的

因此房东为了卖房在合同未履行完毕前要求租客腾退出租房的要求并无法律依据,也得不到法律支持,此时买房者如果想要搬进新买的二手房,行使居住权就会遭到阻碍。但在这种情况下,买房者可以通过与卖房者即原房东协商约定后续房租由原房东还是自己收取。

《民法总则》第二十条规定:不满八周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。

3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的

2、租客享有优先购买权

威澳门尼斯人www997723,刑法中的限制行为能力人是指,年满八周岁未满十八周岁的人、患有间歇性精神病的人。

4、已经设定抵押,未经抵押权人同意转让的房屋

另外,根据法律规定,出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。假如出租人未按此规定出卖房屋,承租人有权请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

因此,无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋买卖由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。

5、出卖已出租的房屋,侵犯承租人优先购买权的

也就是说,房东有卖房意愿的,在相同条件下,原租客有权要求行使优先购买权,房东也应当优先将房屋出卖给租房者。

2、侵犯法律法规的强制性规定,合同无效

6、被依法查封、限制的房屋不能转让

在此,提示购买二手房的购房者,在购房前一定要充分了解所购房屋是否已经出租,如果出租,要确认租赁期限有多长,并在购房合同中明确约定产权过户后房屋租金的归属,避免因此与卖房者产生纠纷。

出租人出卖租赁房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,按份共有人有优先购买权。同等条件,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。