处理居间合同纠纷有什么需要注意的

2010年4月,通过张蓉介绍,顾兵与南京某公司签订收购白下区某大厦部分产权的合同书。按事先约定,顾兵写给张蓉一张欠条:今欠张蓉业务介绍费一百万元整,2010年8月20日前先付五十万元,余五十万元等延龄巷××号拆迁即付清。

北京某房地产经纪有限公司(以下简某公司)在原审法院起诉称,2007年8月12日,我公司与单某、杨素芬签订《房屋买卖经纪合同》,单某采取商业贷款方式以
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000元的价格购买杨某位于海淀区北三环西路34号1428号,建筑面积42.12平方米房屋(以下简称1428号房屋)。合同签订时,单某向杨某支付了购房定金5000元。按约定单某应于2007年8月20日前去贷款公司进行面签、向杨某交纳首付款
300 000元,并向我公司支付中介服务费12
700元、贷款服务费3200元。但是,我公司在通知单某前去办理上述事宜时,单某却拒不履行。而且,单某还对我公司及杨某提起诉讼,要求杨某双倍返还定金,要求我公司赔偿其损失。北京市海淀区人民法院判决认定因单某违约,导致合同无法履行,故驳回了其诉讼请求。为维护我公司的合法权益,现起诉要求单某向我公司支付中介服务费11
200元、权证过户费1500元、贷款服务费3200元,共计15
900元;本案诉讼费用由单某负担。

居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。那么处理居间合同纠纷有什么需要注意的呢?律师365小编整理了有关内容,请阅读下面的文章进行了解。

随后,顾兵在其中一个地下室开起会所。就在顾兵准备继续履行合作协议时,发现跟自己签合同的南京某公司不是产权人,不能出售这处房产,最终双方终止了合作协议。一年过去了,顾兵始终都没给张蓉钱。最终,张蓉将顾兵告上了法院,认为顾兵的合同虽然没有全部履行,但顾兵已经从所开的会所中获利,需支付自己50万居间费。

单某在原审法院辩称,某公司所述与事实不符。我当时是想购买1428号房屋。但是在我与房主杨某签订合同以后,某公司却告诉我说,杨某要求我另行承担30
000元物业费后,才给我办理央产房的过户手续。然而,在签订合同前,我并不知道这套房屋是央产房屋。现某公司对我的起诉没有道理,故我不同意某公司的诉讼请求。

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对于张蓉提出的起诉,顾兵表示,写欠条是因为张蓉想收取商业贿赂。虽然房子是张蓉帮忙介绍的,但她也是这家公司子公司的员工,所以张蓉的行为并不是居间行为,而是利用特殊身份谋利的行为。此外顾兵还认为,与该公司合同并没有实际履行,合同协议标额为600万元,张蓉收100万元,按市经纪人协会有关规定,费用也过高。

原审法院经审理查明,2007年8月12日,单某作为购买方(乙方)经居间方(丙方)某公司与出售方(甲方)杨某签订《房屋买卖经纪合同》,单某以
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000元的价格购买杨某所有的1428号房屋。合同约定:“合同签订时,乙方向甲方支付购房定金5000元,向丙方支付居间报酬11
200元;乙方于办理过户之前,交付丙方权证代办服务费1500元。”合同补充条款约定:“甲、乙双方约定于8月20日去贷款公司面签,并于当日乙方支付甲方本房售房首付款叁拾万元整,若因单方原因不能正常办理贷款手续则视为违约;乙方、丙方约定于8月20日,乙方付清丙方壹万贰仟柒佰元整过户费及代理服务费和叁仟贰佰元整贷款服务费;乙方于2007年8月12日交付甲方购房定金5000元。”违约责任条款规定:“如乙方未按约定期限交付首期购房款或未在约定期限递交齐申请贷款证件资料、以及未按丙方安排的时间、地点办理房产过户的,均视为违约,甲方所收取的购房定金不予返还;若甲方或乙方违约导致本合同不能实现的,由违约方承担丙方的居间服务费,守约一方已支付丙方居间服务费的损失,向违约一方主张赔偿。”

居间合同纠纷

白下法院审理后认为,张蓉虽是该公司子公司的股东、总经理,但子公司和总公司并无法律上的隶属关系,需要处置的资产也不是子公司的资产,所以联系买家的事宜并非张蓉的本职工作。

合同签订之日,单某向杨某交纳了购房定金5000元。此后,单某未如期办理借款等相关手续,亦未向某公司交纳过户费及代理费12
700元和贷款服务费3200元。2007年9月,单某以杨某未取得1428号房屋的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》,不具备上市交易条件和某公司向其隐瞒该事实为由,将杨某、某公司诉至本院,要求杨某双倍返还定金和某公司赔偿5000元损失。2007年12月17日,本院以(2007)海民初字第27510号民事判决书认定单某未在某公司通知的时间内办理贷款手续,亦未按约定的期限支付首付款、过户费及代理服务费,其行为构成违约,并判决驳回单某的诉讼请求。判决后,单某、杨某、某公司均未提出上诉,该判决已生效。

一、
如何认定“居间人已促成威澳门尼斯人www997723,合同成立”

合同洽谈过程中,总公司并未委托张蓉代为决策、签订合同,张蓉也没有以联系买家需要产生费用为由,从总公司报销费用、领取报酬。所以,顾兵不能证明张蓉的行为是履行职务行为。

上述事实,有双方当事人陈述、《房屋买卖经纪合同》、北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第27510号民事判决书等证据材料在案佐证。

案例:被告(委托人)经原告(居间人)居间介绍,与出让方甲公司(案外人)签订了《在建项目转让协议》,受让甲公司开发的一在建项目。当时被告知晓甲公司与另一受让方乙公司(案外人)就同一项目签订的转让协议尚未解除。后乙公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼,诉请甲公司履行双方签订的在建项目转让协议,本案被告作为第三人参加了诉讼。诉讼中,本案被告与乙公司就其给予乙公司一定的经济补偿从而取得系争项目开发权达成协议。上海市第一中级人民法院经审理判决:甲公司与乙公司签订的在建项目转让协议有效;本案被告与甲公司签订的转让协议无效;同时判决该项目土地使用权变更为本案被告。判决后,甲公司不服提起上诉。二审中,有关当事人达成了新的补偿协议,甲公司撤诉。本案原告遂诉请被告支付居间报酬216万元。

顾兵与该公司的合同成立后,顾兵应按约定向张蓉支付已到期的居间报酬50万元。顾兵辩称该报酬过高,但该约定系双方真实意思表示,不违反法律的禁止性规定,合法有效,遂判决顾兵给付张蓉欠款50万元。

原审法院经审理认为,单某经某公司与杨某签订房屋买卖合同,某公司作为房地产经纪公司促成了单某与杨某订立合同,双方形成了居间合同关系,单某理应向某公司支付报酬。虽然三方签订的《房屋买卖经纪合同》因单某违约未能履行,但单某仍应按双方约定,向某公司支付居间报酬。单某所述某公司在其签订合同前未如实告知其所购房屋属央产房屋的抗辩理由不能成立。鉴于某公司未为单某提供办理购房贷款和过户手续的相关服务,故对某公司要求单某支付权证过户费、贷款服务费的请求,法院不予支持。据此,原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定,判决:一、单某于本判决生效后七日内给付北京中地恒远房地产经纪有限公司居间服务费人民币一万一千二百元;二、驳回某公司其他诉讼请求。

一种意见认为,原告促成被告与出让方甲公司订立的合同虽然被确认无效,但被告实际取得了系争工程项目的开发权,相关当事人达成的协议只是对价格的重新确认,应当认定原告促成被告与甲公司签订的转让协议已经成立。故应支持原告的诉请。

判决后,单某不服,以某公司未告知房屋为央产房存在违约行为,无权要求居间服务费为由,向本院提出上诉。请求撤销原审判决,依法改判驳回某公司的诉讼请求。

另一种意见认为,依据已经生效的判决书可以确定,原告居间介绍签订的合同系无效合同,该合同自始就没有法律约束力,故不能认定是已成立的合同。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬。故应当驳回原告的诉讼请求。

某公司同意原审法院判决。

本律师认为,认定“居间人已促成合同成立”,必须同时满足两个条件:一是合同的成立与居间人的活动有因果关系;二是居间人介绍签订的合同应当是依法成立的有效合同。“居间人促成合同成立”,顾文思义,要求该合同的成立是因居间人提供了订立合同的媒介服务而促成的,即该合同的成立与居间人的活动有因果关系。如果委托人最终不是因居间人介绍签订的合同而取得了系争标的,我们就不能以该结果推断出“居间人已促成合同成立”之事实。上述案例中,原告居间介绍签订的合同已被法院生效判决确认为无效,被告并非因该合同、而是因其与案外人达成的协议而取得了系争项目,有关当事人达成的补偿协议不能****生效判决所确认的事实,故不能由此结果得出“居间人已促成合同成立”之结论。虽然合同成立与合同生效是两个不同的概念,合同法也没有明确规定居间人促成订立的合同应当具有法律效力。但在居间法律关系中,居间人是为委托人服务的,这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介,其目的在于通过居间活动取得报酬。而委托人的目的在于通过居间人的服务,与对方就某一事项达成协议。只有居间人的活动达到目的了,委托人才负有给付报酬的义务。因此,居间人的活动只有促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系才有意义。因此,本律师认为,居间人促成订立的合同应当是依法成立的有效合同,这样才符合居间合同的法律特征及合同法关于居间合同条款的立法本意。

本院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。

二、
居间人未促成合同成立是否可依约主张违约金或服务费

本院认为,单某、杨某及某公司签订的《房屋买卖经纪合同》有效,当事人应按照约定履行各自的义务。本案中,单某通过某公司的居间服务与杨某签订房屋买卖合同,虽然三方签订的《房屋买卖经纪合同》未能履行,但系因单某违约行为所致。因某公司已促成单某与杨某订立合同,故单某应按照约定向某公司支付报酬。单某所持抗辩意见依据不足,本院不予采纳,对其上诉请求本院不予支持。

案例:原告(居间人)与两被告(委托人)签有《房地产买卖居间协议》,约定两被告分别委托原告出售、购买被告一之房屋;协议第九条约定,如果两被告未能履行有关条款,致买卖合同无法签订的,违约方或合意解除方应向原告支付数额相当于佣金的服务费54600元。后因被告二办不出贷款,两被告合意解除了协议,未能签订买卖合同。现被告二下落不明。原告遂诉请被告一按约支付服务费。

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