【威澳门尼斯人www997723】拆迁类问题集中解答

城市房屋拆迁,是指在城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁,当符合以上条件,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用中华人民共和国国务院令305号《城市房屋拆迁管理条例》进行。城市房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市旧区改造和生态环境改善,保护文物古迹。下面我们来看一下城市房屋拆迁法律指南。

拆迁问题是司法实践中常见的一种问题,也是人们关心的焦点。关于拆迁纠纷特别是拆迁补偿很多人都是知之甚少。本文整理了拆迁问题的相关问答的集合,将拆迁类问题集中解答,为您提供一定的参考。

签订房屋拆迁补偿安置合同要注意哪些问题?在实践中,很多人在签订房屋拆迁补偿安置合同时,都会导致相关纠纷。那么,签订房屋拆迁补偿安置合同要注意什么?怎么才能避免产生拆迁安置的合同纠纷?

1、什么叫房屋拆迁?

一、签订拆迁补偿安置协议前要做哪些准备?

房屋拆迁补偿安置合同应注意的问题

答:房屋拆迁是拆迁人在建设活动中,因建设项目用地需要,对在建设项目用地范围内,依照有关法律、法规和规章的规定,依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为.它是房地产权益转移的一种特殊方式。拆迁房屋的目的在于要取得该房屋所用土地的使用权。

  1. 查看有没有拆迁主体资格:

一.注意房屋拆迁的必经程序:

2、拆迁人是指什么?

取得房屋拆迁许可证。

房屋拆迁是国家建设、城市改造、房地产开发等,经政府有关主管部门批准,由建设单位对建设用地上的房屋及其附属物进行拆除,对房屋的所有者或使用者进行迁移安置并给予一定补偿的行为。

答:是指取得房屋拆迁许可证的单位。

注意两个名词:

根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定,必须遵照以下程序进行。

3、被拆迁人是指什么?

拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。

1、提出拆迁申请,领取拆迁许可证。

答:是指被拆迁房屋的所有人。

被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。

需要拆迁的单位,应当将建设项目批准文件、建设用地规划许可证,国有土地使用权批准文件、拆迁方案、拆迁补偿安置资金落实证明向房屋所在地的县以上人民政府拆迁主管部门提出拆迁申请。经审核后发放房屋拆迁许可证。必须向被拆迁人出示房屋拆迁许可证。

4、什么是房屋拆迁当事人?

《城市房屋拆迁管理条例》(以下称《条例》)第六条
拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。

2、发布拆迁公告。拆迁单位领取拆迁许可证后,应及时向拆迁范围内的被拆迁人宣告拆迁决定、发布拆迁公告。公告内容有拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。

答:拆迁当事人,是拆迁活动的参与者,包括拆迁人、被拆迁人与被拆迁房屋承租人。具体而言.拆迁非出租房屋,拆迁当事人是指拆迁人与被拆迁人;拆迁出租房屋.拆迁当事人是指拆迁人、被拆迁人和被拆迁房屋的承租人。

2.查看拆迁范围和拆迁期限内:

3、签订拆迁补偿安置合同。在拆迁公告规定的拆迁期限内,拆迁人应当与被拆迁人在自愿有偿的基础上就拆迁安置有关事宜进行平等协商,签订合同。

5、拆迁人的权利与义务有哪些?

以防拆迁人先斩后奏,有意扩大拆迁范围。

4、房屋拆迁的实施。被拆迁人应在公告规定的时限内自行搬迁,拒不搬迁的,拆迁人可以申请强制搬迁。强制搬迁后,拆迁人应向被拆迁人出具搬迁验收单,然后组织对房屋拆除。

答:拆迁人实施房屋拆迁的目的是为了依法获取拆迁范围内的土地使用权,进行开发建设活动,因此,拆迁人是拆迁项目的行为主体。拆迁人通过依法对被拆迁人的补偿、安置、组织被拆迁人搬迁,对拆迁范围内的房屋进行拆除后,即可获取建设项目土地使用权。拆迁工作因拆迁人而起.因此,拆迁纠纷的主要贵任人是拆迁人。

《条例》第九条
拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁。

二.注意拆迁补偿安置合同条款的主要内容

6、被拆迁人权利与义务有哪些?

  1. 查看拆迁实施单位有没有拆迁资格:

1、拆迁当事人及基本情况。当事人包括:①拆迁人:是取得房屋拆迁许可证的单位。②被拆迁人:是被拆迁房屋的所有人,即对被拆迁房屋拥有所有权的自然人或法人。③房屋承租人:是与被拆迁人签有房屋租赁合同的房屋使用人,在租赁关系没有解除且房屋所有人不能对房屋承租人进行合理安置的情况下,拆迁人应与被拆迁人、承租人一起签订拆迁补偿安置协议,并对房屋承租人进行安置。

答: (1) 在拆迁实施过程中,被拆迁人享有以下权利: ① 除受限制的补偿方式外,被拆迁人有选择补偿方式,依法获取拆迁补偿与安置的权利; ② 享有与拆迁人平等协商、对话、签订拆迁补倦安,协议的权利; ③ 享有对拆迁补偿安里政策的知情权和对拆迁补偿安置过程的监督权; ④ 对房屋丈量 、评估有异议时,有重新申请丈量 、复核的权利; ⑤ 在协商补偿安置过程中,与拆迁人发生纠纷而达不成协议的,有申请裁决的权利; ⑥ 对裁决不服时,有提起行政诉讼的权利; ⑦ 认为强制拆迁,将使自己的合法权益遭受无法弥补的损失时.有申请执行部门暂缓强制拆迁的权利; ⑧ 对拆迁人拒不履行拆迁协议,侵犯自身合法权益时,有提起民事诉讼的权利。

《条例》第十条
拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

2、拆除房屋的有关情况。包括座落地点、结构、楼层、面积、质量、间数以及附属设施等。

(2) 阵拆迁实施过程中.被拆迁人必须履行以下义务: ① 在协议书或裁决书规定的搬迁期限内完成搬迁; ② 及时提供被拆迁房厦的权属、批建手续、租赁合同、营业执照等有关资料;③有配合公证机关、评伪机构、拆迁单位办理证据保全、丈量 、评估的义务; ④ 对自己主张的事项负有举证的责任。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。

3、补偿方式、补偿金额和补偿时间。补偿方式分为货币补偿和房屋产权调换。货币补偿,应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以市场评估价格确定。产权调换,应按被拆迁房屋和调换房屋各自的房地产市场评估价格计算,结清产权调换的差价。

7、房屋拆迁对拆迁单位(拆迁公司)有哪些要求?

注意: 如果是委托拆迁的:
要查看授权委托书。
受托拆迁实施单位不得转让拆迁业务。《条例》第十一条
拆迁人委托拆迁的,应当向被委托的拆迁单位出具委托书,并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内,将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

注意以下两种情况,不得选择补偿方式:①拆迁非公益性房屋的附属物,不作产权调换,只给予货币补偿;②拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁合同不能达成协议且被拆迁人不能对承租人进行安置的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换,产权调换后的房屋由原房屋承租人继续承租。补偿时间,一般应在拆迁前一次性补偿。

答:对拆迁单位的基本要求是:掌握拆迁政策、熟悉业务,遵守职业道德,规范拆迁行为,操作程序要公平、公开、公正,补偿安置情况必须张榜公布,接受群众监价。要文明礼貌,保护被拆迁人的合法权益,及时解决拆迁纠纷.维护社会稳定。拆迁单位应向社会公布拆迁咨询与投诉电话,配备一名专职信访员,专职信访员应定期深入房屋拆迁工作点,受理被拆迁人的咨询与投诉,做好被拆迁人的思想工作,宣传征地拆迁的法律、法规和政策。

被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

4、房屋估价。不管选择哪一种补偿方式,都要对所拆迁和所调换的房屋进行市场价格评估。房屋评估机构的选择,应由拆迁人和被拆迁人共同选定,如未达成一致意见,则由双方各提出一至两家评估机构,抽签决定。评估费用一般由拆迁人承担。产权调换如双方就价格协商一致,也可以不进行评估。

8、什么是房屋所有人和使用人?

4.查看房屋是否由 房屋拆迁管理部门代管

5、拆迁安置办法。安置是针对被拆迁的承租人的,在被拆迁人不能与房屋承租人解除租赁关系且不能对承租人进行安置的情况下,拆迁人应当对承租人进行安置,可以支付临时安置补助费,也可以提供周转房。

答:房屋所有人既包括被拆迁房屋及附属物的所有人,也包括被拆迁房屋及其附属物的代管人、国家授权的国有房屋管理人;房屋使用人,包括对被拆除房屋及其附属物有合法使用权的公民或法人。所谓国家授权国有房屋的管理人,一般是指当地房地产管理机关(本市即国土资源与房产管理局),它管理的房屋又称直管公房。还有各级政府、部门、企事业单位用于本单位职工居住的自建(自购)自管的房屋,又称单位自管公房;所谓房屋代管人,代管有两种形式 ― 国家代管或代理人代管。国家代管是指“所有人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚的私有房屋,由所在地房管机关代管”。 代理人代管是指“城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或因其它原因不能管理其房屋时,可出其委托书委托代理人代为管理.代理人须按照代理权限行使代理权并服行应尽的义务”。

因为代管房的拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。

6、搬迁补助费、临时安置补助费、停业补偿费的支付。拆迁应当对被拆迁人或者房屋承租人支付补助费,在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当的停业补偿费。

9、什么是房屋及其附属物?

《条例》第十四条 房屋拆迁管理部门代管的房屋
需要拆迁的,拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。

7、搬迁期限和过渡期限。搬迁期限是被拆迁人和房屋承租人自行搬迁的时间界限。过渡期限是指在实行产权调换补偿形式下,拆迁提供适宜入住的调换房屋的时间界限,是来约束拆迁人的。

答:这里的房屋,是指能够遭风避雨并供人居住、工作、娱乐、储放物品和进行其他活动的空间场所。既包括住宅房屋,如居民楼,也包括非住宅房屋,如厂房、办公楼等;既包括公有房屋.也包括私有房屋。这里的附属物,是指房屋的附属建筑物和构筑物,如围墙、烟囱、化粪池、门斗、水井等。

二、拆迁补偿安置协议是与谁签订的?

8、违约责任。拆迁人的违约责任,主要有不能按时支付补偿款和超过过渡期限提供产权调换房屋的责任。承担责任的方式是支付一定数量的违约金。被拆迁人的违约责任,主要是不搬迁和腾退周转房的责任。承担责任的方式是被强制搬迁。

10、实施房屋拆迁的主要工作程序有哪些?

拆迁人与被拆迁人。

三、注意解决拆迁安置纠纷必须先裁后诉

答: (1)公布房屋拆迁补偿安置方案和拆迁安置房基本情况; ( 2 )组织被拆迁人进行房屋拆迁动员; ( 3 )组织被拆迁人抽取商谈流水号,进行平等协商并签订拆迁补偿安置协议; ( 4 ) 张榜公布房屋拆迁安置情况; ( 5 )组织被拆迁人拆迁; ( 6 )接受市房屋拆迁管理部门组织的验收; ( 7 )汇总资料,向拆迁人办理移交手续。

拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

1、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人不能达成补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当在收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定。

11、房屋拆迁补偿方式有哪几种?

寇志中律师特别提示:

①先裁后诉。行政裁决是解决纠纷的前置手段和必经程序。拆迁当事人发生纠纷,应先由房屋拆迁行政主管部门裁决,对行政裁决不服的才能请求司法救济。

答:共有两种:货币补偿和产权调换。实行鼓励货币补偿的政策。

如果是委托拆迁实施单位与您签订协议的,一定要查看有此项授权委托内容,否则,这个协议以后会是无效协议,再高的补偿拆迁单位也不会认可。最好还要在协议里明确约定,补偿按照协议不能到位的,由拆迁人和受委托拆迁实施单位承担连带责任。

②裁决的结果是强制执行的依据。在裁决规定的期限内被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的,无论是否提起诉讼,县级以上人民政府可责令强制拆迁,或由房屋管理部门申请人民法院强制拆迁。

12、货币补偿怎样计算?

三、安置协议的内容应有哪些?

③裁决的强制执行力不排除当事人的诉权。当事人对于房屋拆迁补偿安置的行政裁决不服的,可以向人民法院提起诉讼,有的按民事,有的按行政案件受理。

答:拆迁住宅房屋实行货币补偿的金额=被拆迁房屋的建筑面积 * (区位房屋补偿价+被拆迁房屋的重置价结合成新+补贴金额)+红线内空地面积 * 区位土地使用权补偿价。区位土地使用权补偿价按区位房屋补偿价的30%计算。

主要有下列内容:

2、拆迁中行政裁决的先行拆迁效力

13、什么是重置价格?

1) 补偿方式

《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定,被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或申请人民法院强制拆迁。

14、什么是重置价结合成新?

2)补偿金额

先行拆迁必须符合下列条件:

答:重置价结合成新=重置价格 * 成新率。成新率根据房屋的结构、装修、设备的完好程度及各类房屋的耐用年限进行综合评定

3)安置用房面积和安置地点

①当事人之间的权利义务关系明确,不先行拆迁将严重影响拆迁人的生产经营的。

15、什么是区位房屋补偿价?

4)搬迁期限

②被拆迁人或房屋承租人有搬迁或过渡的条件,提出申请的拆迁人已给予被拆迁人货币补偿或提供安置房或过渡期周转房,被拆迁人有房不搬,有屋可住的。

答:是指设定的标准房屋的市场评估价减去标准房屋的重置价结合成新的余额。

5)搬迁过渡方式

③申请人必须提供担保。《民事诉讼法》第98条规定拆迁人在提出先予执行申请时,必须提供担保。申请人没有提供或拒绝提供担保的,人民法院应驳回申请。担保的方式可以是房屋也可以是资金,必须提供与申请被强制拆除的房屋价值相当的担保。

16、拆迁有产权纠纷的房屋如何补偿?

6)过渡期限 等事项

四.注意拆迁安置中的特殊情况的解决方法

答:房屋产权纠纷是指房屋的产权权属不清或房屋所有权人未明确的。拆迁人在实施房屋拆迁时,遇到房屋产权有纠纷的应慎重处理。在拆迁公告有效期限内,一是由产权人之间进行协调,取得一致意见后.委托全权代表或共同与拆迁人商议有关拆迁补偿事宜,并达成拆迁补偿协议;二是产权人自行提请人民法院依法调解或判决,拆迁人依据人民法院的调解书或判决书作为补偿安置的依据;三是在拆迁公告的有效期限内,纠纷未解决的,拆迁人应依照拆迁的有关规定办理房屋的证据保全,并将补偿安置方案报市拆迁管理部门批准。房屋补偿款项应办理提存公证,应偿还的房屋可作为被拆除房屋合法使用人的临时安置房,该安置房屋应同时交由房屋主管部门代管,待纠纷解决后,再依法办理相关手续。

《条例》第十三条
拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。

1、产权不明确的房屋拆迁补偿问题

17、拆迁产权人下落不明的侨(私)房屋如何补偿?

拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

产权不明确的房屋是房屋的产权归属有争议或不能确定产权所有人的房屋。对产权不明确且在动迁期限内无法裁判确定的房屋如何进行拆迁补偿?《城市房屋拆迁管理条例》第29条规定由拆迁人提出补偿安置方案,经房屋拆迁管理部门审核同意后就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全,然后进行强制拆迁。

答:对产权人下落不明的侨、私房屋,在拆迁公告发布后,不论其合法代理人或合法继承人能否在规定期限内联系商谈有关拆迁补偿安置事宜,拆迁人均应申请办理证据保全,并将补偿、安置方案报市拆迁主,部门批准。侨(私)房屋补偿应按拆迁法规的相关条款计算,计算后的房屋及其附属物补偿款,拆迁人应以原房屋所有权人的姓名办理提存公证。同时.拆迁人还应将应偿还的安置房,交房屋主管部门代管,直至合法产权人出现,再由拆迁当事人双方进行结算。

四、拆迁协议订立后被拆迁人或租赁人在搬迁期限内不搬迁的怎么办?

2、出租房屋的拆迁补偿安置问题